W procesie inwestycyjno-budowlanym każda ze stron umowy ma określone prawa i obowiązki. Zadaniem wykonawcy jest oddanie przewidzianego w umowie obiektu, natomiast obowiązkiem inwestora jest w szczególności przekazanie dokumentacji projektowej i terenu budowy (o kwestiach związanych z przekazaniem terenu budowy można przeczytać na naszym blogu – Przekazanie terenu budowy - perspektywa inwestora), a następnie odebranie dzieła i zapłacenie umówionego wynagrodzenia. Przekazania projektu, choć z pozoru czynności niezbyt skomplikowanej, nie należy jednak bagatelizować. Niezrozumienie istoty obowiązku polegającego na przekazaniu projektu może być bowiem przyczyną sporów na linii wykonawca–inwestor.

Przygotowanie projektu – czy zawsze po stronie inwestora?

Wskazane powyżej obowiązki stron umowy o roboty budowlane są zasadniczo uregulowane w art. 647 Kodeksu cywilnego. Pozostaje zatem pytanie, czy odmienne uregulowanie tej kwestii przez strony powoduje, że mamy wówczas do czynienia z inną umową niż umową o roboty budowlane, czy też modyfikacje obowiązków stron umowy o roboty budowlane są dopuszczalne i nie mają wpływu na jej prawną kwalifikację. Zagadnienie to sprowadza się do ustalenia, czy „przekazanie dokumentacji projektowej” stanowi tzw. essentialia negoti, a więc istotne elementy umowy – takie, które determinują dany typ umowy, a tym samym konkretny reżim prawny, który należy stosować do oceny sytuacji prawnej poszczególnych stron umowy. Brak takich istotnych elementów skutkowałby tym, że nie byłaby to już wówczas umowa o roboty budowlane.

Za przyjęciem stanowiska, zgodnie z którym przekazanie projektu stanowi istotne elementy umowy, przemawia literalne brzmienie przepisu art. 647 k.c. Konsekwencją takiego założenia jest uznanie, że każda umowa, w której inwestor nie byłby zobowiązany do przekazania projektu (bo „scedował” ten obowiązek na wykonawcę), byłaby wówczas umową o dzieło, a nie umową o roboty budowlane. Warto jednak zauważyć, że zgodnie z prawem budowlanym, na wykonywanie niektórych robót nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę, a w konsekwencji – mogą one być prowadzone bez projektu budowlanego (w znaczeniu nadanym przez prawo budowlane). Odwołując się do racjonalności prawodawcy, niesłuszne byłoby zakwalifikowanie jako umowy o dzieło (zamiast umowy o roboty budowlane) tych wszystkich umów, które mogą być prowadzone bez projektu budowlanego.

Wobec tego, w opozycji do przedstawionego powyżej poglądu, szeroko akceptowane jest przez doktrynę stanowisko, zgodnie z którym obowiązek przekazania projektu nie stanowi istotnych elementów umowy o roboty budowlane. Oznacza to, że bez względu na to, kto opracowuje projekt, wciąż będzie to umowa o roboty budowlane, a nie umowa o dzieło. Słuszny wydaje się bowiem pogląd, że niezależnie od tego, kogo obciąża obowiązek dostarczenia projektu, cel umowy pozostaje taki sam. Nieracjonalne byłoby zatem różnicowanie prawnej kwalifikacji rodzaju umowy tylko ze względu na fakt, kto, zgodnie z jej postanowieniami, jest odpowiedzialny za sporządzenie projektu.

Podkreślić należy, że powyższe rozważania nie są wyłącznie prawniczą dysputą. Kwalifikacja kontraktu jako umowy o roboty budowlane rodzi istotne konsekwencje w praktyce. Określona w art. 647 k.c. umowa o roboty budowlane ma bowiem zapewniony dłuższy niż  umowa o dzieło termin przedawnienia roszczeń. Ponadto, inwestor odpowiada wówczas solidarnie za zobowiązania wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia za prace zrealizowane przez zaakceptowanych przez inwestora podwykonawców, na warunkach określonych w art. 647(¹⁾ k.c., natomiast wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe na przejętym protokolarnie terenie budowy.

Jesteś deweloperem lub inwestorem? Masz problem prawny z inwestycją?

Napisz lub zadzwoń.

 

 

 

Jacek Łubecki

radca prawny

 

jacek.lubecki@kniw.pl

61 646 84 56

Skutki nieprawidłowego wykonania obowiązku przez inwestora

Zakładając, że zawarta pomiędzy stronami umowa o roboty budowlane nie modyfikowała wzajemnych zobowiązań (w sposób odmienny od regulacji kodeksowej), przygotowanie i dostarczenie projektu spoczywa na inwestorze. Pomimo jednak tego, że przekazanie projektu kwalifikowane jest jako obowiązek inwestora, nie jest to czynność wchodząca w zakres jego świadczenia jako dłużnika, tzn. wykonawca nie może w żaden sposób wyegzekwować jego spełnienia przez inwestora. Przyjmuje się bowiem, że dostarczenie projektu stanowi czynność przygotowawczą, poprzez którą inwestor umożliwia wykonawcy (dłużnikowi) spełnienie świadczenia – wykonanie robót budowlanych. Nieprzekazywanie projektu wykonawcy może rodzić odpowiedzialność inwestora za zwłokę (musi być zawinione), jednak wykonawca cały czas pozostaje zobowiązany do świadczenia. Jeśli jednak opóźnienie w przekazaniu projektu przez inwestora stanowi przeszkodę dla terminowej realizacji robót przez wykonawcę, wówczas zastosowanie może znaleźć przepis art. 640 k.c. Zgodnie z jego brzmieniem, wykonawca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy, jeżeli w obliczu braku współdziałania inwestora, wyznaczył mu odpowiedni termin (do przekazania projektu), a ten bezskutecznie upłynął.

Pojęcie projektu

Obecnie nie ulega wątpliwości, że „projekt” w rozumienie art. 647 k.c. nie jest tożsamy z jego pojęciem przyjętym w ustawie Prawo budowlane. Są bowiem przypadki, w których opracowanie projektu nie jest konieczne do rozpoczęcia budowy (roboty niewymagające pozwolenia na budowę). Jeżeli jednak w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót wymagających pozwolenia na budowę, przyjmuje się zwykle, że inwestor jest zobowiązany do przekazania projektu budowlanego. Nie ma jednak przeszkód, by strony w umowie rozszerzyły zakres tego obowiązku, poprzez ustanowienie wymogu przekazania bardziej szczegółowej dokumentacji, tzw. projektu wykonawczego.

Kto odpowiada za wady projektu

Przy założeniu, że projekt opracowuje inwestor, obowiązkiem wykonawcy, na podstawie art. 651 k.c., jest weryfikacja z należytą starannością przekazanej mu dokumentacji, a w przypadku gdyby nie nadawała się ona do prawidłowego wykonania robót – niezwłoczne zawiadomienie inwestora o stwierdzonych nieprawidłowościach. Czy powyższe oznacza jednak, że wykonawca, pomimo, iż nie tworzy projektu, powinien wykazywać się szczegółową wiedzą z zakresu projektowania? Innymi słowy, jak dalece sięga obowiązek wykonawcy weryfikacji otrzymanego od inwestora projektu? Kwestia ta była niejednokrotnie przyczyną sporów sądowych pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Często bowiem inwestorzy, jako autorzy tekstów umów o roboty budowlane, nakładają na wykonawcę niczym nieograniczony obowiązek weryfikacji projektu oraz ponoszenia odpowiedzialności za wszelkie szkody wynikające z wad lub błędów dokumentacji projektowej. Zagadnieniem tym zajął się także Sąd Najwyższy (wyrok z dnia 27 marca 2000 r., III CKN 629/98), który stwierdził, że przepis art. 651 k.c. nie daje podstaw do nałożenia na wykonawcę obowiązku szczegółowego badania projektu celem wykrycia jego ewentualnych wad. Orzeczenie to zostało uznane przez sądy powszechne, które niejednokrotnie potwierdzały, że wykonawca ma obowiązek zawiadomić inwestora o wadach projektu, które uniemożliwiałyby jego prawidłowe wykonanie, jednak weryfikacja dokumentacji nie powinna wymagać specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania. W świetle orzecznictwa w tym zakresie, nie powinno ulegać wątpliwości, że skuteczność postanowień w umowie o roboty budowlane – przerzucających odpowiedzialność za wady projektu na wykonawcę – może być zakwestionowana. W celu uniknięcia tego rodzaju sporów sądowych, a w przypadku ich zaistnienia – aby umożliwić skuteczną obronę własnego stanowiska, niezwykle istotne są odpowiednio sformułowane klauzule umowne oraz wzajemne zobowiązania i oświadczenia stron, dotyczące kwestii odpowiedzialności w tym zakresie.

Podsumowanie

Sporządzenie i przekazanie projektu wydaje się być prostą czynnością techniczną. Ot, opracowanie dokumentacji i przedstawienie jej wykonawcy. Jak wskazano powyżej, kwestia ta nie powinna być jednak marginalizowana. Aby uniknąć niejasności, najlepiej gdyby strony doprecyzowały w umowie, jaki dokładnie projekt ma być przekazany. Inwestorzy powinni mieć na uwadze okoliczność, że nawet jeżeli obowiązkiem dostarczenia projektu obciążą wykonawcę – nadal objęci są reżimem umowy o roboty budowlane, a co za tym idzie – nie unikną solidarnej odpowiedzialności za zobowiązania wobec podwykonawców. Wykonawcy powinni mieć natomiast świadomość tego, że jeżeli inwestor opóźnia się z przekazaniem dokumentacji, prawidłowym działaniem jest wezwanie go i wyznaczenie dodatkowego terminu, a dopiero później możliwe jest odstąpienie od umowy. Ponadto za wady projektu, jeżeli przygotowuje go inwestor, odpowiada on sam, nie wykonawca. Postanowienia umowne regulujące tę kwestię w odmienny sposób, mogą być uznane za bezskuteczne.