Współwłasność nieruchomości może wiązać się ze sporami współwłaścicieli. Taką nieruchomością, w razie nieporozumień pomiędzy współwłaścicielami, trudno jest zarządzać. Często podejmowanie najprostszych decyzji może wywoływać konflikt. W takich sytuacjach racjonalnym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności. Czy zawsze jest to możliwe? W jaki sposób może przebiegać zniesienie współwłasności nieruchomości? Czy konieczne jest skierowanie sprawy do sądu? W jaki sposób dokonać rozliczeń między współwłaścicielami?

Czym jest współwłasność, kiedy powstaje i jakie są rodzaje współwłasności?

O współwłasności mówimy, gdy prawo własności tej samej rzeczy, na przykład nieruchomości, należy niepodzielnie do więcej niż dwóch osób.

Współwłasność nieruchomości może przybierać różne formy. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego wyróżnia się współwłasność w częściach ułamkowych albo współwłasność łączną.

Współwłasność ułamkowa powstaje najczęściej w wyniku dziedziczenia czy też wspólnego nabycia nieruchomości w udziałach. W ramach współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel może niezależnie rozporządzać swoim udziałem (który wyrażony jest ułamkiem) bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli. Wszelkie prawa i obowiązki wynikające ze współwłasności ułamkowej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów - w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością, co najczęściej znajduje swoje odzwierciedlenie w wysokości kosztów partycypacji w wydatkach na nieruchomość (np. remontach) oraz udziału np. w czynszu za wynajmowane lokale w nieruchomości. Możliwość rozporządzania swoim udziałem nie oznacza jednak automatycznego podziału fizycznego nieruchomości będącej we współwłasności. W takim wypadku naprzeciw może wyjść instytucja tzw. podziału quad usum. W ramach niej wszyscy współwłaściciele nieruchomości ustalają z której jej części każdy z nich lub wybrani z nich mogą korzystać na wyłączność np. współwłaściciele kamienicy „przydzielają” sobie poszczególne powierzchnie lokali do wyłącznego korzystania. Taki podział do korzystania nie zmienia jednak istnienia współwłasności całości nieruchomości w ułamkach tj. tego, że w każdym z tych przydzielonych lokali formalnie każdy ze współwłaścicieli posiada swój udział.

Do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności(np. zatrudnienie firmy dbającej o porządek w kamienicy). Z kolei do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (np. dobudowanie piętra w kamienicy, zamontowanie windy czy przeprowadzenie generalnego remontu). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Z kolei współwłasność łączna powstaje najczęściej pomiędzy osobami, które łączy określony stosunek prawny np. w małżeństwie, a także w przypadku wspólników spółki cywilnej. Współwłasność trwa dopóki trwa określony stosunek prawny, a udział we własności nie jest określony. Po wygaśnięciu stosunku prawnego będącego podstawą współwłasności łącznej przekształca się ona we współwłasność ułamkową.

Główną cechą współwłasności łącznej jest to, że współwłaściciele mają równe prawa do całej nieruchomości, a nie do określonych udziałów i nie mogą swobodnie zbyć prawa własności bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Procedura zniesienia współwłasności ułamkowej.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności, a roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do samego zniesienia współwłasności, jego sposobu oraz rozliczenia nakładów i pożytków z nieruchomości, wówczas może ono nastąpić na podstawie umowy zawartej między współwłaścicielami. W takim przypadku umowa powinna precyzyjnie wskazywać sposób zniesienia współwłasności, mechanizmy rozliczeń, terminy, a także zgodne oświadczenia stron. Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a zatem musi być dokonane przed notariuszem. Każdy, a więc i taki, zgodny między współwłaścicielami podział rzeczy jest jednak możliwy jedynie, gdy istnieje możliwość faktycznego podziału nieruchomości poprzez np. podział geodezyjny działki lub wydzielenie lokali w budynku, a w ostateczności ewentualną sprzedaż całej nieruchomości lub przysądzenie jej jednemu lub wybranym współwłaścicielom z jednoczesnym rozliczeniem z pozostałymi.

Co jeśli współwłaściciele nie są zgodni i nie mogą dojść do porozumienia co do sposobu podziału nieruchomości?

Przed podjęciem formalnych kroków warto spróbować osiągnąć porozumienie pomiędzy współwłaścicielami. Dobrowolne ustalenia dotyczące podziału mogą oszczędzić czas i koszty związane z postępowaniem sądowym.

Jeżeli negocjacje nie przyniosą rezultatu i chociażby jeden ze współwłaścicieli w dalszym ciągu nie wyraża zgody na zniesienie współwłasności, wówczas zniesienie współwłasności odbywać się będzie na wniosek, w ramach postępowania nieprocesowego, przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

Postępowanie w sprawie zniesienia współwłasności może zainicjować każdy ze współwłaścicieli. We wniosku należy wskazać jaka nieruchomość ma stanowić przedmiot postępowania oraz przedstawić dowody prawa własności. Dobrze jest też wskazać możliwy sposób podziału. Wniosek podlega opłacie w wysokości 1 000 złotych (chyba, że wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, wówczas opłata wynosi 300 złotych).

Sąd w pierwszej kolejności będzie nakłaniał strony do polubownego rozwiązania sporu. Jeśli jednak nie będzie to możliwe, to o sposobie zniesienia współwłasności zadecyduje sam sąd, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy, w tym w szczególności interesy wszystkich współwłaścicieli. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy np. nakłady na nieruchomość czy rozliczenie pożytków z nieruchomości.

W jaki sposób odbywa się zniesienie współwłasności ułamkowej?

Zniesienie współwłasności ułamkowej może nastąpić na następujące sposoby:

• podział fizyczny nieruchomości,
• podział przez przyznanie lub,
• sprzedaż nieruchomości.

Pierwszy z wymienionych sposobów jest zdecydowanie najprostszą formą, lecz ma zastosowanie głównie do nieruchomości gruntowych, które można podzielić na mniejsze działki, w sposób który pozwoli na przydział poszczególnych z nich poszczególnym współwłaścicielom według proporcji ich udziałów we współwłasności. W przypadku budynków możliwe jest z kolei ewentualne wyodrębnienie lokali mieszkalnych i przyznanie ich poszczególnym właścicielom na wyłączną własność proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Co istotne, nie można żądać zniesienia współwłasności przez podział, gdyby był on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli podział doprowadziłby do powstania działek, które nie mają takich samych walorów, a co za tym idzie wartości, wówczas sąd może orzec dopłaty mające na celu wyrównanie różnicy pomiędzy wydzieloną działką a wysokością danego udziału oraz obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (np. w zakresie dostępu do drogi publicznej).

Podział przez przyznanie odbywa się w sytuacji, gdy podział fizyczny nie jest możliwy lub jest nieopłacalny – wówczas nieruchomość może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli, który będzie zobowiązany do spłaty pozostałych współwłaścicieli. Wartość nieruchomości określana jest zazwyczaj na podstawie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd musi oznaczyć termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat.

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż nieruchomości następuje najczęściej w przypadku, gdy żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany przejęciem nieruchomości na wyłączną własność, a w konsekwencji spłatą pozostałych współwłaścicieli. Co istotne, nie można nikogo zmusić do tego, aby przejął nieruchomość i stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości. W takim przypadku cena uzyskana ze sprzedaży dzielona jest między współwłaścicieli proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Więcej o transakcji sprzedaży udziałów w kamienicy znajduje się w artykule: Jak sprzedać / nabyć udział w kamienicy? (kliknij i czytaj).

Zniesienie współwłasności nieruchomości jest procesem, który może wydawać się skomplikowany, ale dzięki przemyślanej strategii i zgodnym działaniom współwłaścicieli można go sprawnie przeprowadzić. W przypadku trudności w osiągnięciu porozumienia, a także w sytuacjach spornych, warto rozważyć skorzystanie z usług profesjonalnej kancelarii prawnej. Prawnik specjalizujący się w obrocie nieruchomościami pomoże w przygotowaniu odpowiednich dokumentów, prowadzeniu negocjacji oraz reprezentowaniu interesów współwłaścicieli w postępowaniu sądowym. Dobrze przeprowadzony proces zniesienia współwłasności może znacznie uprościć dalsze korzystanie z nieruchomości oraz zapobiec niepotrzebnym konfliktom.

Autor:

Adrianna Janicka

Agata Pawlak - Jaszczak